Duvidas freqüentes!!

Como e quando o comprador passa a ser proprietário do imóvel?

A forma de propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro do título de aquisição no cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro do título na matrícula do imóvel.

Quanto custa efetivar uma compra e venda?

Além do imposto de transmissão (ITBI) da propriedade com o custo de 2% sobre cada transação, você pagará taxas para que a escritura seja lavrada (redigida) no Cartório do Ofício de Notas (à escolha do comprador), além dos custos com o registro no Cartório do Registro de Imóveis competente (registro de imóvel do local onde se situa o imóvel). Lembre-se que a transação só é válida após o registro do imóvel.

O que é um bem imóvel?

Bem é tudo aquilo que satisfaz uma determinada necessidade. Em palavras simples, bens imóveis são aqueles que não podem ser transportados sem que sejam alterados na sua estrutura.

O que é Habite-se?

O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a incorporadora a proceder a entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes.

O que é averbação da construção e quando ocorre?

Com a conclusão da obra, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?

O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

Os custos de regularização do Habite-se são muito altos?

Depende do tempo de existência do seu imóvel. Quanto antes você regularizar sua situação, menor será o valor, pois a Prefeitura aplica multas para os proprietários de imóveis sem Habite-se. Porém, na maioria das vezes os gastos não são muito altos já que as prefeituras oferecem uma série de isenções.

O que contém no memorial de Incorporação?

O memorial de incorporação que é levado ao Registro de Imóveis pelo Incorporador para poder negociar as unidades do prédio, contém entre outras peças: -Títulos da propriedade do terreno -Certidões negativas de impostos -Projetos com plantas da construção devidamente aprovados pela Prefeitura -Especificações dos materiais a serem aplicados na obra.

Não deixe de verificar o memorial de incorporação do prédio onde vai ser construído o apartamento que você está comprando. (Art.32 da lei 4591/64)

O que significa ITBI?

Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

Qual o percentual a ser pago a título de ITBI?

O imposto de transmissão de Bens imóveis, inter-vivos, é de competência do município onde se situa o imóvel. A taxa é de 2% (dois por cento) sobre o valor da transação. Alguns municípios utilizam critério próprio para avaliar o imóvel e sobre este valor incide o imposto. A Secretaria Municipal da Fazenda é o órgão onde deve ser pago o imposto que é exigido para efetuar a transferência da Escritura de Compra e Venda.

Em imóvel adquirido na planta ou durante a construção, quando se paga o primeiro condomínio?

A taxa de custeio do condomínio só pode ser implantada quando a construtora obtém o Habite-se, e permite que o morador se mude para o prédio, ou seja, que ele se torne habitável, que dê para morar. Tem que haver uma Convenção devidamente aprovada e registrada e a realização da eleição do Síndico em Assembléia.

O que é Incorporação Imobiliária?

Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente. Esse registro, inclusive, dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

O que é a corretagem imobiliária?

Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.

Para quem devo pagar o valor da corretagem?

A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.

O que é Alienação Fiduciária?

É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.

O que é hipoteca?

Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.

É possível utilizar o FGTS na compra de um imóvel?

Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis prontos. Para sua utilização, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação do FGTS.

O que é Tabela Price?

É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.

O que é Sistema SAC?

É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

O que é o índice de correção?

É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.

Quais despesas e obrigações terei ao adquirir um imóvel?

Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessas perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento.

O que é cessão de direitos?

É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O que é área privativa?

É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.

O que é área comum?

É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.

O que é área total?

A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade.

O que é a matrícula de um imóvel?

Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua “certidão de nascimento”. É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

Como se obtém a matrícula de um imóvel?

A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula?

A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída.

Onde deve ser registrada a matrícula?

O imóvel estará sempre registrado (seja com matrícula ou com transcrição) em determinado cartório imobiliário. Esse Cartório pode até não estar situado próximo do imóvel, mas deve, necessariamente, ser o único Cartório competente para o registro em determinada área (circunscrição).

O que é fração ideal de terreno?

É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.

O que é o saldo devedor?

Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.

O que é Carta de Crédito?

A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção realizada.

Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?

A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.

O que é análise de crédito?

Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse.

O que é compromisso de venda e compra de imóvel?

É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?

No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.

Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?

O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.

Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?

Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.

Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?

Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.

Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel?

Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido.

O que é IPTU?

O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.

É possível saber a previsão do IPTU antes da entrega do empreendimento?

Os valores de IPTU são calculados com base em alíquota determinada pelo município da situação do imóvel em relação ao valor venal do mesmo. Esse, por sua vez, é determinado conforme a área construída e a área que ocupa no terreno ou sua fração. Dessa forma, antes da entrega do empreendimento e da conclusão das obras, a previsão de estimativa do valor a ser pago de IPTU do imóvel dependerá de consulta prévia à prefeitura local que, dependendo dos critérios por essa utilizados para o devido cálculo e mediante a apresentação de documentos solicitados, indicará valor aproximado e estimado desse imposto. Como complemento, também em consulta à prefeitura local, pode-se apurar critérios municipais para as hipóteses de descontos ou isenções de IPTU.

Fontes:

Dr. Rafael Nélcio (Advogado, Imobiliária Feltrin)

Instituto Apolar

Gafisa