Comissão de Corretagem - Desistência do negócio por uma das partes após o fechamento

O Boletim do Direito Imobiliário, agosto de 2009, n.° 24 apresentou na sua coluna de perguntas e resposta o seguinte tema:

Comissão de Corretagem - Desistência do negócio por uma das partes após o fechamento

Pergunta: Uma pessoa, interessada na compra de um imóvel, comparece na imobiliária faz e assina proposta para aquisição de certo imóvel. Referida proposta foi aceita pelo vendedor. Na proposta está estabelecido que quem desista devera pagar a comissão da imobiliária. Após a aceitação da proposta, é elaborado o contrato (com os dados fornecidos pelos contratantes). O proponente, no dia marcado, não comparece e telefona dizendo que não que mais comprar o imóvel.

Perguntas:

1) O vendedor pode pleitear alguma coisa do proponente, como por exemplo, o cumprimento da proposta, exigindo que se concretize o negócio proposto e aceito? Ou não tem direito algum por conta da desistência da proposta sem ser assinado contrato?

R: Se o comprador tivesse dado um sinal e na proposta tivesse clausula de Arras de arrependimento, o comprador perderia o sinal, pois ARRAS tem por escopo a conclusão do contrato. Se a proposta é em caráter irretratável e irrevogável, a clausula penal visara o cumprimento da obrigação, podendo o vendedor pleitear perdas e danos. A jurisprudência predominante no tocante às ARRAS está em admitir a perda somente do pagamento a titulo de sinal, onde, se a desistência for do vendedor, este devera devolver o sinal em dobro, e, se por parte do comprador, este perderá o sinal dado.


2) A imobiliária pode cobrar a COMISSÃO do desistente, haja vista que aproximou as partes, fez reuniões e chegou ao valor pretendido pelos contratantes? Qual tipo de ação e provas?

R: Nos termos do art. 725 do Código Cevil vigente, “a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. O que determina o direito à percepção da comissão de corretagem é o trabalho de aproximação dos contratantes e o fechamento do negócio, tornando-se inoperante, para esse fim, qualquer alteração posterior ao negócio em razão da inadimplência de uma das partes, visto que alheia à avença entre corretor e cliente. O entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça é de que os honorários de corretagem não podem ser cobrados se o negócio não se consumou, tendo havido tão somente a oferta de proposta de compra, sem assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.